Con l’ordinanza n. 26024 del 04 ottobre 2024, la Suprema Corte di Cassazione, II Sezione civile, si è pronunciata in materia di usucapione, precisando che il passaggio di condotte condominiali nella cantina non ostacola l’usucapione del locale stesso.
Il caso
I ricorrenti, nel corso del giudizio di primo grado, si vedevano rigettare la domanda in forza della quale chiedevano di essere dichiarati comproprietari per usucapione di un locale a uso cantina, posto nel sottoscala dell’edificio condominiale di cui faceva parte.
Per contro, il Tribunale di prime cura accoglieva la domanda riconvenzionale di condanna al rilascio.
La Corte d’Appello di Venezia confermava la statuizione di primo grado.
In particolare, il Giudice di secondo grado, rilevava quanto segue:
– il maggior uso della cosa composseduta, imputabile alla tolleranza degli altri compossessori, non è sufficiente a dimostrare il possesso esclusivo “ad usucapionem”, che richiede la impossibilità del godimento altrui;
– l’apprensione del bene era avvenuto previo accordo, dal che conseguiva versarsi in presenza di “semplice detenzione”;
– “L’attività valorizzata dalla parte appellante (il godimento del vano comune come ripostiglio e il possesso delle chiavi della porta), invece, attiene alle modalità di esercizio del compossesso, non idonea a configurare la volontà di escludere gli altri compossessori e che, anche ove provata, non è significativa di un possesso incompatibile con il permanere del compossesso altrui”;
– l’uso del vano per il passaggio d’impianti condominiali, ben visibili, in quanto non incassati nei muri, dimostrava un “possesso promiscuo incompatibile con l’esclusività necessaria ai fini dell’usucapione del diritto di proprietà”.
Avverso la decisione della Corte territoriale, gli originari attori proponevano ricorso per Cassazione affidato a ben 5 motivi.
L’ordinanza n. 26024 del 4 ottobre 2024
Il Supremo Consesso, rigettato il primo motivo di ricorso in quanto destituito di fondamento, analizzava congiuntamente le restante doglianze, dichiarando il ricorso fondato.
In particolare, i ricorrenti avevano segnalato quanto segue:
– il comproprietario gode del compossesso, quindi, aveva errato la Corte di Venezia a qualificare detenzione il rapporto dei ricorrenti con la “res”;
– non occorre una “specifica interversio possessionis”, avendo gli esponenti goduto della cosa in modo pieno ed esclusivo, come se ne fossero i proprietari, privando gli altri compossessori del godimento;
– non assume rilievo la circostanza che il bene, in origine condominiale, alloggi il passaggio d’impianti tecnologici comuni, in quanto ciò non impedisce l’acquisita proprietà per usucapione, nel caso in cui il singolo condomino abbia escluso gli altri dal compossesso, risultando ben compatibile con un tale acquisto l’esistenza di servitù passiva relativamente alle condotte passanti di acquedotto, elettrodotto e cavidotto.
Proprio in ordine a tale ultimo aspetto, il Supremo Consesso ha censurato la decisione della Corte territoriale che, sebbene avesse richiamato precedenti giurisprudenziali calzanti, si era da questi discostata.
Per contro, secondo gli Ermellini, i ricorrenti hanno colto nel segno affermando la compatibilità dell’acquisto per usucapione di un bene gravato da servitù, nella specie, di passaggio di condotte.
Invero, i Giudici del Palazzaccio hanno precisato che non sussiste alcuna incompatibilità ben potendosi usucapire un bene gravato da diritti reali alieni che per propria connaturale qualità non contrastano il diritto di proprietà esclusiva sul bene che gravano.
La massima
“Il passaggio di condotte condominiali nella cantina non osta all’usucapione del bene. Il possesso esclusivo delle chiavi e l’avere impedito l’accesso agli altri comproprietari costituiscono comportamenti idonei all’acquisto esclusivo”.
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